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En qué consiste el contrato de arrendamiento con opción de compra? Estoy buscando alquiler desde hace 6 meses y en muchas de las ofertas que me hace el arrendador (ya sea particular o una inmobiliaria) me ofrecen esta posibilidad.

El incremento del contrato de arrendamiento con opción de compra es una consecuencia de la crisis por la que atraviesa el sector inmobiliario. Existe un altísimo número de viviendas para vender y que no se venden. Esta modalidad puede resultar una solución para futuras compra-ventas, pero sin olvidar que la voluntad de las partes en estos contratos buscan la venta y no el alquiler del inmueble.

El contrato implica dos negocios jurídicos independientes, pero vinculados el uno al otro ya que la opción de compra lleva a la finalización del alquiler. Entonces, tenemos un contrato de arrendamiento regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y una opción de compra regulada por el derecho civil para los contratos de compra-venta, con lo que se deduce un derecho a favor del inquilino-optante a arrendar el inmueble durante un determinado periodo de tiempo a cambio del pago de una renta y una opción a adquirir el inmueble por un precio cierto y durante un plazo previamente pactado entre las partes.

La legislación fiscal de estos contratos afecta especialmente a los arrendamientos con opción de compra porque la imposición indirecta recae sobre la persona física quien será el consumidor final, para quien el coste del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) representará un encarecimiento en el precio del alquiler de la vivienda que hará a este tipo de contrato más gravoso que el contrato de alquiler sin opción de compra.

Mientras que en la LAU el alquiler de viviendas tiene una duración mínima y obligatoria de cinco años, la opción de compra puede pactarse por un plazo inferior, pero esto no impide al inquilino su derecho a permanecer en el inmueble hasta la finalización del contrato de arrendamiento.

El contrato de alquiler con opción de compra comporta un régimen fiscal que resulta muy gravoso para los inquilinos que quieren comprar, pero que no saben si podrán hacerlo cuando llegue el momento del ejercicio de la opción.

El alquiler con opción a compra es una modalidad de compraventa que ofrece al arrendatario la posibilidad de adquirir un inmueble en régimen de alquiler con la opción de comprarlo pasado un tiempo.

La principal característica de esta modalidad consiste en que los pagos que se van realizando durante el tiempo del contrato de arrendamiento no van a "saco roto". Cuando transcurra este periodo y el arrendamiento finalice, estas cantidades se descontarán en el precio final de la vivienda que el inquilino tendrá que abonar. Por tanto, el inquilino no pierde el dinero invertido durante el arrendamiento, sino que forma parte del precio final del inmueble.

El periodo de tiempo de este alquiler habitualmente es entre 3 y 5 años. Desde el punto de vista jurídico, el alquiler con opción a compra no difiere de otros tipos de arrendamientos entre las partes, conocidas como arrendador y arrendatario. Este contrato incluye una cláusula adicional en la que se fijan las condiciones de la opción de compra relativas al precio, cargas, otorgamiento de escritura pública, plazo y gastos e impuestos.

Los interesados firman un contrato mixto en el que el arrendador o propietario de la vivienda cede en arrendamiento su propiedad durante un plazo de tiempo estipulado y garantiza al arrendatario o inquilino que podrá adquirirla en los términos que fije el contrato. Llegado el plazo de la compra, ambos, arrendador y arrendatario, se comprometen a elevar a escritura pública de compraventa el anterior contrato.

La legislación aplicable en este tipo de contrato se enmarca en la Ley de Arrendamientos Urbanos y el artículos 1.255 del Código Civil: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por inconveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.

• Las partes. Se identifican los datos personales de las partes que suscriben el contrato: el arrendador y el arrendatario.

• Manifiesto. En este punto, el arrendador declara que es propietario de una vivienda, adquirida según escritura de compraventa y el arrendatario manifiesta su deseo de recibir esa propiedad.

• Cláusulas. En esta parte del contrato se describen las condiciones que lo regirán, concernientes a plazos, cantidades, situación del mobiliario, etc. Las principlaes cláusulas son:

1. Se detalla que la vivienda está libre de cargas y ocupantes.

2. Finalidad de la residencia. Se describe el uso que hará el arrendatario de la vivienda.

3. Duración del contrato.

4. Situación del mobiliario. Se describen las condiciones en las que debe devolver el mobiliario el arrendatario.

5. Precio del alquiler. Se detallan las cuotas mensuales, la forma de pago y el vencimiento de las mismas. Además, se debe especificar la cantidad entregada al arrendador en concepto de pago por adelantado y la cantidad en concepto de fianza.

6. Gastos de agua, gas o electricidad. Se menciona a quién corresponde el pago de estos gastos.

7. Posibles reparaciones. En algunos contratos de alquiler se especifica cuál de las partes está obligada a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda. Esta obligación suele recaer sobre el arrendador.

En este apartado es importante detallar que las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cuenta del arrendatario.

8. Derechos de cesión o subarrendo. Lo habitual es que una vivienda alquilada no se pueda volver a alquilar a terceros, pero este aspecto debe aparecer en el contrato. Además, una posible cesión o subarrendo del inmueble total o parcialmente puede dar lugar a la resolución del mismo.

9. Juzgados y Tribunales. Se detalla a qué juzgados o tribunales corresponde la resolución de posibles litigios.

10. Opción de Compra. Se describen las condiciones que marcarán la futura compraventa:

a. El precio de venta de la vivienda y el descuento de las mensualidades de renta.

b. Manifiesto de que el inmueble está libre de cargas.

c. Declaración de que el inmueble se transmitirá libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas.

d. Fecha para elevar a escritura pública el contrato de compraventa.

e. Gastos e impuestos a quién corresponda.