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La Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados aprobó antes de ayer el proyecto de ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler que plantea el desahucio en un plazo no superior a 15 días y sin posteriores trámites, en el caso de que los inquilinos no cumplan con el periodo acordado para el desalojo voluntario tras la sentencia judicial pertinente.

El proyecto de ley fomenta el alquiler de viviendas, agiliza los procesos de desahucio y admite que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramiten en juicio verbal, que es un procedimiento más rápido y sencillo, permitiendo al Tribunal dictar sentencia en cinco días en los casos de desahucio de la finca urbana; pero no se establece ningún plazo para el desalojo voluntario, pudiendo prolongarse a un año. Además, si antes de la fecha fijada para el lanzamiento se entrega la cantidad debida al demandante, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia, a no ser que el demandante decida lo contrario.

La nueva ley garantiza la protección a arrendadores e inquilinos, al reforzar la seguridad jurídica de los contratos, las garantías de las partes y la eficacia de la Administración de Justicia, pero sin limitar los derechos de los inquilinos en la regulación del arrendamiento ni en los procesos de desahucio: "agilidad y celeridad no deben implicar nunca desprotección ni indefensión" destacó una de las diputadas defensoras del proyecto.

También se contempla una modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) extendiendo los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler, siempre que no hayan transcurrido más de cinco años desde la firma. Si el arrendador necesita la vivienda para los padres e hijos, no procede la prórroga, contemplándose también como "familiares directos" a los ex-cónyuges. Pero si antes de tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador está obligado a devolver al arrendatario el uso de la vivienda e indemnizarle por los gastos del desalojo.

Igualmente, establece que las Administraciones Públicas adopten medidas para garantizar la "eficiencia hídrica" de los edificios, con el objeto de ahorrar hasta un 30% del consumo.

En este mismo sentido, La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo acaba de aprobar, mediante una reciente Sentencia, el desahucio de inquilinos que tengan dos retrasos en el pago de la renta. El arrendador, previamente, debe haber interpuesto una demanda por la primera demora y el contrato de arrendamiento debe contemplar un plazo máximo para el abono de la mensualidad. Esta sentencia "pionera" sienta jurisprudencia y podría abrir las puertas a miles de desalojos forzosos por inquilinos morosos. El Alto Tribunal desestimó un recurso de casación en el que se planteaba si procedía o no el desahucio en un caso de falta de pago de rentas, cuando el demandado hubiera abonado la cuenta debida con unos días de retraso y antes de haber sido citado para la vista del juicio.

El Tribunal Supremo declara que si hay una demanda previa por impago, el inquilino ya no tiene la posibilidad de "enervar la acción de desahucio", porque el retraso en el pago se entenderá como "incumplimiento pleno de sus obligaciones" y no podrá evitar el desahucio.

De este modo, al producirse una demora de dos semanas en la renta correspondiente y al ser el retraso posterior a una acción de desahucio precedente, supone incumplimiento de la obligación de pago de la renta. Con esta sentencia se "impide que el inquilino decida a su antojo cuándo pagar", declara el Abogado que llevó el caso.

El Pleno del Congreso de los Diputados aprobó la semana pasada definitivamente la ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y la eficiencia energética de los edificios, que plantea el desahucio en un plazo "no superior a 15 días y sin ulteriores trámites", en el caso de que los inquilinos no cumplan con el plazo pactado para el desalojo voluntario tras la sentencia judicial pertinente.

No se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario, que puede prolongarse incluso a un año, desde un plazo mínimo de 15 días. Además, si con anterioridad de la fecha fijada para el lanzamiento se entrega la cantidad debida al demandante, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia, a no ser que el demandante decida lo contrario.

Este texto refundido integra el proyecto de ley de fomento del alquiler de viviendas aprobada por el Gobierno a finales de 2008. Modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) extendiendo los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler, siempre que no hayan transcurrido más de cinco años desde la firma. Además de los casos en los que el arrendador necesite la vivienda para los padres e hijos, también se contempla a los ex cónyuges como "familiares directos".

Si antes de tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda, e indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento inicial.

Luz verde a la ley de medidas de fomento del alquiler: En España hay prácticamente una ausencia de un mercado de alquiler de vivienda lo suficientemente atractivo como para que resulte una verdadera alternativa a la propiedad.

La posibilidad de que los propietarios de una casa en alquiler puedan disponer de nuevo de ella para que sea utilizada por sus hijos y familiares en primer grado, es decir, padres y cónyuges en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho constar expresamente en el contrato con el objetivo de evitar fraudes. Esta reforma conllevará cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, a partir de la entrada en vigor de esta nueva ley, podrán acogerse al ámbito del juicio verbal determinados procedimientos de reclamación de rentas a los inquilinos morosos, haciéndolos más rápidos y sencillos que el juicio ordinario.

Se simplifican y acortan también los plazos y trámites que deberán respetar los propietarios para iniciar la reclamación de rentas, así como los mecanismos de comunicación. De este modo, cuando el casero no logre contactar con su arrendatario para informarle acerca del inicio de un procedimiento de desahucio por falta de pago o por expiración legal del plazo del contrato, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

En todos los casos de desahucio se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y quedará citado para recibir la notificación de la sentencia el sexto día siguiente a contar desde el señalado para la vista. Superado el trámite del Senado, ya sólo resta la última aprobación en el Congreso.


Un 13% del mercado de vivienda español se encuentra en la actualidad en régimen de alquiler, mientras la media europea se sitúa por encima del 40%.