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Buenas:
Soy un abogado que llevo poco tiempo ejerciendo y me ha llegado el siguiente asunto de un familiar:
Mi cliente compra una vivienda, y el vendedor no le informa que en el edificio existen humedades. El vendedor conocía las humedades, ya que estas humedades fueron tratadas en reuniones de la comunidad a las que el mismo asistió.
Antes de firmar la escritura, (pero después de firmar la opción de compra y adelantar una cantidad) se acordó por al comunidad coger un Perito para que analice las humedades y una posible reclamación judicial, pero el vendedor vota que NO a contratar al perito.
Posteriormente a firmar la escritura, la Comunidad decide contratar un abogado.
L a pericial y la consulta del abogado le cuesta a mi cliente 4000 €. Pese a esto, la comunidad decide no reclamar nada al constructor por las humedades.
Yo entiendo que el vendedor actúa de mala fe, pero ya ha pasado mas de un año desde que firmaron la escritura.
Mis dudas son:¿ estamos ante un Vicio Oculto cuando el vendedor conocía estas humedades?
¿Que acciones podría interponer? ¿No estarían estas acciones prescritas? ¿enviando un Burofax salvaría la prescripción?

MUCHAS GRACIAS

Artículo 1475 del Código Civil: “Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.”

Una Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2007 sobre la evicción:

“(…) Dispone el artículo 1.474 del Código Civil que, en virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461 , el vendedor responderá al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, lo que viene a integrar el llamado saneamiento por evicción (vencimiento) en cuya virtud el vendedor resulta obligado a responder de sus consecuencias frente al comprador que se ve privado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (artículo 1.475 del Código Civil ) con los efectos que el propio código señala (artículos 1.478 y 1.479 ). De ello resulta que cualquier privación que sufra el comprador, sea total o parcial, de la cosa adquirida por compraventa dará lugar a la obligación de sanear por parte del vendedor, salvo que ello ocurra en virtud de un derecho que sea posterior a la celebración de la compraventa (…)” F.J. Tercero.
La regulación legal del saneamiento por evicción se encuentra en los artículos 1475 a 1483 del Código Civil. Para que surja la obligación de saneamiento a cargo del vendedor es requisito necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, tal como expresa a sensus contrario el artículo 1481 “(…) faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.”

El vendedor debe aportar los medios de prueba necesarios contra la reclamación del tercero, actuando así como coadyuvante del comprador.

La notificación se hace conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, por remisión del artículo 1482 del CC, para los casos de emplazamientos de la demanda (artículos 149 y ss. de la Lec). El artículo 1482 del CC concede al comprador la facultad de solicitar la notificación al vendedor dentro del plazo previsto para la contestación de la demanda (veinte días de conformidad con el artículo 404 de la Lec). Hasta que el vendedor no conteste la demanda el plazo de contestación del comprador permanecer en suspenso.

En cuanto al plazo de prescripción de la acción de evicción es el de quince años, artículo 1964 del CC, tal como se señala en la citada Sentencia del TS de 17 de julio de 2007:

“(…) que los plazos de caducidad para el ejercicio de las acciones de saneamiento vienen referidos en el Código Civil a los supuestos de defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida y al previsto en el artículo 1.483 , que se refiere a las cargas o servidumbres no aparentes que afecten a la finca vendida y no hubieren sido mencionados en la escritura; supuestos distintos al de saneamiento por evicción , amparada en el artículo 1.475 y siguientes, en el cual la acción nacida para el comprador está sujeta al plazo general de prescripción de quince años propio de las acciones personales que no tuvieren señalado plazo distinto para su ejercicio (artículo 1.964 del Código Civil) (…)”

Gracias, pero entiendo qeu no es un caso de evicción, sino de vicio oculto.

Estoy de acuerdo con muji. Considero que no hay vicio oculto porque con lo que relata del caso, parece ser que el comprador sí conocía el problema antes de firmar la escritura y, sin embargo, compró. Transcribo lo que dice el Código Civil respecto a los vicios ocultos:

Del saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida.

Artículo 1484. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Artículo 1485. El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Artículo 1486. En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Artículo 1487. Si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

Artículo 1488. Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse.

Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.

Artículo 1489. En las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios; pero sí a todo lo demás dispuesto en los artículos anteriores.

Artículo 1490. Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Yo creo que no hubo vicio oculto (es extraño que diga que el comprador, o sea su cliente, tuvo que pagar 4.000 euros por Abogado y perito). Si conocía el concepto del perito, entonces conocía el imperfecto de las humedades y aún así compró.

En todo caso, si hubiera vico oculto, la acción ya prescribió porque en las segundas y ulteriores transmisiones no hay una garantía específica más allá de los primeros seis meses para denunciar los vicios ocultos que tenga la cosa vendida y que la hagan impropia para el uso a que se destina o que disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.