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 Asunto: Desahucio por precario
NotaPublicado: Jue Ene 20, 2011 12:59 am 
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En el año 1992 mi futuro marido compra un piso y lo escritura a nombre de su nieto y los padres del nieto figuran como usufructos vitalicios. Es decir, la palabra “compra” debe ir entre comillas porque, aunque mi futuro marido puso el dinero, a efectos legales el adquiriente fue el nieto menor de edad, en aquel entonces tenía 16 años. En la escritura dice textualmente que el nieto permite a su abuelo residir indefinidamente en la vivienda en cuestión (faltaba más) – contrato de comodato, según tengo entendido. De esta forma se produjo una situación clásica y se conocen casos así por un tubo.

Lo que pasa es que mi marido estaba de avalista en un préstamo bancario y la persona a la que avalaba dejó de cubrir el préstamo… Y mi marido tuvo que hacer todos estos malabarismos para que el banco no encontrase sus bienes para embargarlos. Y por eso la escritura ni se registró en el Registro de Propiedad.

En el año 1996 contraigo matrimonio (en régimen de gananciales) con mi marido y establecemos nuestra residencia conyugal en la referida vivienda. En el año 1999 fallece mi marido. En el año 2000 en la puerta de mi casa (la vivienda en cuestión) aparece un mensajero entregándome el Acta de Notificación notarial (no he firmado, es decir, no hay acuse de recibo) a través del cual el titular legal (el nieto) de la vivienda me solicita que abandone la vivienda. Luego me llama su abogada con las amenazas de llevarme a juicio, etc. Yo les contesto, pues eso, que el asunto se ventile en el juicio y a ver lo que dicta el juez.

Pasan diez años sin que nadie toque el asunto. Yo sigo en la vivienda, pago religiosamente los impuestos (IBI, basura, etc.), comunidad, he hecho algunas reformas en el piso, participo en los gastos comunes del portal (ha habido reparaciones cuantiosas porque la finca es de los años 50, de hecho ya hay grietas en las paredes por todas partes). Lógicamente todos los servicios básicos están a mi nombre (agua, luz, etc.), estoy empadronada ininterrumpidamente en esta vivienda desde el año 1996.

Los impuestos primero venían a nombre del padre del nieto (fallecido en el año 1995), luego cuando constituimos la Comunidad en el 2004 y removimos el registro empezaron a venir a nombre del propietario anterior (el que vendió el piso a mi marido) que ha muerto hace mucho tiempo también. He domiciliado los pagos de los impuestos en mi cuenta bancaria y de ahí se han cobrado los últimos cinco años.

A finales de octubre me notifican y me entregan en el juzgado la demanda (la parte demandante valoró el piso, como era lógico, muy por encima de su valor real – 100,000.00 euros) que ha interpuesto el nieto (el poseedor del título legal). Junto con la demanda vino la copia de la escritura del 1992 y la Nota Simple en la que se indica que la vivienda se ha registrado en el Registro de Propiedad en el 2010.

Me gustaría saber vuestras opiniones sobre las posibilidades de las partes. ¿Qué me aconsejáis? ¿Es verdad que aun desalojando yo la vivienda voluntariamente en el plazo indicado en la cédula de citación todavía tendría que pagar las costas (altísimas si han tasado el piso en cien mil euros!) del procedimiento iniciado por la contraparte?


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 Asunto: Re: Desahucio por precario
NotaPublicado: Jue Ene 20, 2011 1:37 pm 
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El precario es una relación jurídica por medio de la cual un propietario cede el uso de un inmueble a otra persona, sin un fin específico y por un tiempo indeterminado, sin que el ocupante pague renta, constituyendo esta última circunstancia la diferencia básica con el contrato de arrendamiento. Aunque el ocupante pague la comunidad, los suministros o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, seguirá siendo un precario si no se paga renta al dueño.

La acción de desahucio por precario pretende el desalojo de los que poseen un inmueble en virtud de graciosa concesión de su titular o por mera tolerancia del mismo, o sencillamente sin título o con título devenido ineficaz, por lo que en definitiva, se considera precario la posesión de una finca rústica o urbana sin pagar renta o merced, de tal modo que quien ostenta sobre la finca algún título de los que confiere el derecho al disfrute o posesión de la misma, pueda hacer que cese dicha posesión tolerada o consentida, cuando tenga a bien exteriorizar, en forma legal, su propósito de poner fin a la precaria posesión ajena.

Para que pueda prosperar la acción de desahucio por precario es necesario que concurran los siguientes requisitos, a saber:

a) que la parte demandante tenga la posesión real de la finca objeto del mismo, a título de dueño, de usufructuario o de cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla,

b) que esa finca se halle identificada,

c) que la parte demandada tenga la condición de precarista, y que esta parte hubiera sido requerida con un mes de anticipación para que la desocupe.

Debe quedar suficientemente acreditada la titularidad de la finca objeto de desahucio.

El juicio de desahucio es un juicio verbal sumario, en la medida en que las sentencias dictadas en el mismo no producen efectos de cosa juzgada, y tiene por objeto únicamente el ejercicio de acciones basadas en un contrato de arrendamiento o una situación de ocupación precaria y en el cual la parte demandante insta la resolución del dicho contrato o situación por incumplimiento por parte del arrendatario de algunas de las obligaciones contractualmente asumidas o por simple voluntad del propietario del inmueble, en el caso del precario, teniendo la parte demandada limitadas las alegaciones a realizar en su defensa.

Es muy abundante la Jurisprudencia que, en este sentido, establece que en el juicio verbal de desahucio no pueden discutirse cuestiones complejas, ambiguas u oscuras, sino que los elementos fundamentales de derecho material que sirven de sustento deben ser incontrovertidos -relación arrendaticia u cupación a precario- propiedad de la finca-,o de relativa fácil determinación dentro de la sencillez de sus trámites, pudiendo únicamente ser objeto de discusión la concurrencia de la causa concreta de resolución contractual no la relación en sí, cuando se entremezclan cuestiones que exceden del ámbito propio del desahucio.

Estos son unos apartes tomadas de una Sentencia de un Juzgado de Cuenca (14 de abril 2009).

El procedimiento de precario admite dos tipos de recursos: el recurso de apelación y el recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

Sobre las costas tendrá que atenerse a lo que diga la sentencia en su caso.


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 Asunto: Re: Desahucio por precario
NotaPublicado: Jue Ene 20, 2011 2:28 pm 
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No me parece tan claro el asunto. Por ejemplo, he encontrado en la página web del poder judicial una resolución del Supremo (Sala de lo Civil, Nº Resolución: 585/2010 dictada el 13/10/2010). El Supremo, por supuesto, falla a favor del demandante pero es que la demandada no tenía absolutamente NINGUN vinculo ni con el propietario ni con la vivienda.


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