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Voy a comprar una plaza de garaje y he pedido una nota simple al Registro y aparece que tiene una afección por 5 años hasta septiembre de 2011. No sé si esto es un problema y si me conviene comprar o no. Muchas gracias.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) son en realidad tres impuestos distintos:

-TPO (transmisiones patrimoniales onerosas) que grava determinadas transmisiones onerosas

- AJD (actos jurídicos documentados) que grava documentos

- OS (operaciones societarias) que grava determinadas operaciones societarias.


Por tanto, debe distinguirse:

- En la modalidad de TPO, sí surge y tiene plena aplicación la afección legal, pues se refiere a bienes o derechos transmitidos, y tal supuesto es precisamente el hecho imponible gravado con este impuesto

- En cuanto a la modalidad de OS podría argumentarse que sí puede operar la afección legal en algún supuesto, cuando exista una transmisión de bienes o derechos tipificada como operación societaria (por ejemplo, la aportación de bienes o derechos a una sociedad con motivo de su constitución, ampliación de capital, para reponer pérdidas, o la adjudicación de bienes a los socios por disolución social o disminución de capital). En cambio, no procedería en otros casos en que no hay tal transmisión, tales como el traslado de domicilio social.

- En cambio, es claro que tal afección NO PROCEDE EN AJD (actos jurídicos documentados, tales como declaraciones de obra nueva, segregaciones, divisiones materiales u horizontales, constitución y cancelación de hipoteca, etc). El impuesto de AJD no grava una transmisión, sino un documento (notarial, mercantil o administrativo).

En concreto, el gravamen gradual de documentos notariales (al 1 %) está gravando el documento mismo, en la medida que contenga determinados actos (inscribibles, valuables y no sujetos a TPO, OS ni lSD) pero no está gravando el acto, sino el documento, como lo prueba el que sólo se devenga si se formaliza y cuando se formalice el documento notarial. Por tanto, al no ser AJD un impuesto que grave una transmisión, no existe la afección legal, por lo que en ningún caso debe inventarla ni crearla el Registrador de la Propiedad. Cuestión distinta es si se quiere advertir al legislador de la conveniencia de crear una afección legal específica para este impuesto, (que no grava una transmisión, sino un documento), pero lo cierto es que, de momento, no ha sido creada ni por tanto existe tal afección.

3.- LA DURACIÓN DE LA NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN LEGAL ES DE CINCO AOS EN TODOS LOS SUPUESTOS, porque así lo ordena el art 122 del Reglamento.

La afección legal no tiene plazo, pero la nota marginal sí.

Y el plazo de caducidad de la nota es, siempre, cinco años.

En algunos casos, esos cinco años serán más que suficientes para la Hacienda publica, pues el plazo de prescripción es menor (cuatro años)

En otros casos, por el contrario, los cinco años pueden ser insuficientes (ejemplo, cuando la extinción futura del usufructo o el incumplimiento de requisitos futuros de una exención o bonificación se produzca una vez transcurridos más de esos cinco años).

En estos casos, hubiera sido congruente que el legislador hubiera ampliado el plazo de caducidad de la nota de afección, pero no lo ha hecho, por lo que no debe hacerlo de oficio el Registrador al redactar la nota de afección.

Es decir, llegado los cinco años de vigencia, debe cancelarse por caducidad. Por lo que la afección legal seguirá produciendo sus efectos, a no ser que, después de cancelada la nota de afección, surja un tercero protegido por la fe publica registral, es decir, un adquirente oneroso que adquiera e inscriba su adquisición cuando ya no consta vigente la nota de afección legal.

Las cargas en los inmuebles son una limitación al uso o propiedad del mismo. Son cargas las hipotecas, las servidumbres de paso, las servidumbres de vistas, condiciones resolutorias...

Si una finca o solar tiene una servidumbre de paso, significa que tiene la carga u obligación de dejar pasar por la misma para llegar a otras fincas; por ejemplo un camino en la finca por el que se llega a otra.

Las cargas están inscritas en el Registro de la Propiedad por lo que consituyen una seguridad jurídica tanto para el comprador como para el vendedor.

Se entiende por "libre de cargas" cuando el propietario no tiene ninguna limitación sobre el inmueble.

Actualmente se inscriben como cargas las "afecciones fiscales" que son el derecho de la Administración a revisar los impuestos relativos al inmueble durante 4 años; estas cargas no le impiden que pueda comprar con tranquilidad su garaje.

Las afecciones fiscales no son cargas como tal. Y no pueden borrarse sino tras cumplido el plazo de prescripción de los impuestos que han dado lugar a ellas. Si no hay más en la nota simple, la plaza de garaje está libre de cargas.

Los impuestos que tendrán que pagarse por esta compra-venta de garaje son:

- I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) A cargo del comprador.
- I.I.V.T.N.U. (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). A cargo del vendedor.

El I.I.V.T.N.U. se calcula sobre el Valor Catastral no sobre el valor de la venta.

- Por el I.T.P. el 7% del valor de la venta.
- Por el I.I.V.T.N.U. Es municipal y oscila entre el 3,7% y el 4% del valor catastral.